분양가상한제 전매제한·실거주의무 기간 총정리

아파트 청약을 넣기 전에 꼭 확인해야 할 것이 분양가상한제와 거기에 따라붙는 전매제한·실거주의무입니다. 주변 시세보다 싸게 내 집을 마련할 기회이지만, 규정을 모르고 당첨되면 생각지 못한 불이익을 받습니다.

이 글에서는 분양가상한제가 무엇인지부터 전매제한 기간, 실거주의무 기간, 전세를 놓을 수 있는지까지 Q&A 8가지로 나누어 정리했습니다.

Q1. 분양가상한제란?

분양가상한제는 말 그대로 아파트 분양가격에 상한을 정해두는 제도입니다.

「주택법」 제57조에 따라 일정 지역에서 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양가를 제한합니다. 분양가 산정은 아래와 같습니다.

구분	산정 방법
택지비	공공택지는 공급가격을, 민간택지는 감정평가액 등을 기준으로 산정
건축비	국토교통부가 고시하는 기본형건축비에 법령이 인정하는 가산비용을 더하여 산정

Q2. 분양가상한제는 어떤 지역에 적용되나요?

분양가상한제 적용지역은 민간택지와 공공택지로 나뉩니다.

민간택지는 정부가 별도로 지정한 지역만 적용됩니다. 공공택지는 LH·지자체 같은 공공기관이 조성한 택지에서 공급되는 경우이며, 지역과 관계없이 원칙적으로 적용됩니다.

구분	적용 범위
민간택지	서울 강남구 · 서초구 · 송파구 · 용산구 * 정책에 따라 변경될 수 있습니다
공공택지	전국 모든 지역 LH·지자체 등 공공기관이 조성한 택지에 공급되는 일반분양

투기과열지구라고 해서 상한제인 것은 아닙니다. 2025년 10월에 서울 25개 구 전체와 경기 15곳이 투기과열지구가 됐지만, 민간택지 상한제는 네 개 구 그대로입니다. 투기과열지구 지정은 상한제를 지정할 수 있는 전제 조건일 뿐입니다.

분양가상한제 지역이어도 해당되지 않는 주택도 있습니다.

적용에서 빠지는 것
1. 도시형 생활주택	2. 재건축·재개발 조합원 물량
3. 30세대 미만 소규모 주택	4. 단독주택 · 소규모 연립

재건축 단지인 경우 조합원 세대를 제외한 일반분양 물량만 대상입니다.

Q3. 분양가상한제는 무조건 시세보다 저렴한가요?

일반적으로 분양가상한제 단지는 주변 시세의 70%~90% 수준으로 나와 ‘로또 청약’이라 불리는 경우가 많지만, 특정 시장 상황이나 조건에 따라 시세와 비슷하거나 오히려 비싸지는 현상이 발생하기도 합니다.

분양가는 주변 시세를 기준으로 정해지는 것이 아니라 택지비(땅값) + 건축비(건물 짓는 비용) + 가산비의 합산 공식으로 계산되기 때문입니다.

Q4. 언제 팔 수 있나요? (전매제한)

분양가상한제 단지에서의 전매제한이란, 청약에 당첨된 후 얻은 입주자로 선정된 지위(분양권)나 완성된 아파트를 법으로 정해진 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔 수 없도록(매매·양도 금지) 제한하는 제도입니다.

분양가상한제 아파트는 주변 시세보다 저렴하게 공급되다 보니, 당첨되자마자 프리미엄(P)을 붙여 팔아 치우는 투기 세력이나 시세 차익 목적의 거래를 막고 실수요자에게 주택이 돌아가도록 하기 위해 만들어졌습니다.

전매제한 기간은 수도권 세 갈래 · 비수도권 세 갈래로 정해져 있으며, 기간은 당첨자로 선정된 날부터 셉니다.

권역	지역	전매제한
수도권	공공택지 · 규제지역 투기과열지구 · 조정대상지역	3년
	과밀억제권역 ? 수도권에서 사람과 산업이 너무 몰려 더 늘리지 못하게 묶어둔 구역입니다. 서울 전역과 인천 · 경기 일부가 여기 해당합니다.	1년
	그 밖의 수도권	6개월
비수도권	공공택지 · 규제지역	1년
	광역시 도시지역	6개월
	그 밖의 지역	없음

분양가상한제 주택은 공공택지면 맨 윗줄입니다. 민간택지 상한제는 지금 강남 · 서초 · 송파 · 용산 네 곳뿐인데 네 곳 모두 투기과열지구라 역시 맨 윗줄입니다. 그래서 상한제 단지는 수도권 3년 · 비수도권 1년입니다.

Q5. 꼭 들어가 살아야 하나요? (실거주의무)

시세 차익만을 노리고 집을 산 뒤 전세를 놓아 잔금을 치르는 투기 행위를 막고, 당첨자가 주택에 실제 입주해 정해진 기간 거주하도록 하는 제도입니다.

거주의무 기간은 택지의 종류(공공택지 · 민간택지)와 분양가격이 인근 시세의 몇 % 수준인가에 따라 2년~5년으로 다르게 부과됩니다.

실거주의무는 수도권 상한제 단지에만 있습니다. 수도권 밖은 없습니다.

	시세의 80% 미만	시세의 80~100%	시세의 100% 이상
공공택지 ? LH·지자체 같은 공공이 개발한 땅입니다. 신도시나 공공주택지구가 여기 해당합니다. 민간이 사들인 땅은 민간택지라고 합니다.	5년	3년	없음
민간택지	3년	2년	없음

※ 분양가가 주변 시세와 비슷하거나 더 비싸면(100% 이상) 실거주의무가 없습니다. 싸게 공급된 만큼만 묶어두는 구조입니다.

Q6. 전세를 놓을 수 있나요?

2024년 「주택법」 개정으로 ‘실거주의무 3년 유예’ 제도가 도입되면서, 분양가상한제 아파트라도 입주 시점에 바로 세입자를 맞춰 세입자의 보증금으로 잔금을 치를 수 있게 되었습니다. 다만 무조건 전세를 놓을 수 있는 것은 아니고, 실거주의무가 있느냐 없느냐로 나뉩니다.

실거주의무가 없는 단지일 경우 입주 시점에 전세계약이 가능하지만, 실거주의무가 해당되는 단지인 경우 최초 입주가능일로부터 최대 3년 이내에만 입주해서 거주를 시작하면 됩니다.

활용 방법은 이렇습니다. 입주할 때 전세 계약을 2년으로 체결하여 세입자 보증금으로 건설사 잔금을 치른 뒤, 전세 만기 시점(2년 후)에 세입자를 퇴거시키고 본인이 직접 들어가 실거주의무 기간(2~5년)을 채우시면 됩니다.

다만 미루는 것이지 빼주는 것이 아닙니다. 3년 유예는 시작을 늦춰주는 것이고, 들어간 뒤에 거주의무 기간을 처음부터 다 채워야 합니다.

Q7. 어기면 어떻게 되나요?

어긴 내용에 따라 처벌이 다릅니다.

어긴 내용	결과
전매제한 기간에 팔았다	3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 그 3배까지 사업주체가 매입비용을 주고 그 집을 가져갑니다. 최대 10년간 청약 자격도 제한될 수 있습니다
거주의무를 안 채우고 팔았다	3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 그 3배까지
안 살면서 산 것처럼 속였다 위장전입 등	1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
거주의무를 못 채우겠다	남에게 팔 수 없습니다. LH 가 매입합니다 낸 돈 + 1년 만기 정기예금 이자. 시세가 아닙니다

시세보다 싸게 받은 이익을 곧바로 현금으로 바꾸는 것을 막겠다는 취지입니다. LH가 사주는 값은 시세가 아니라 낸 돈에 이자를 붙인 금액이라, 집값이 올랐어도 그 차익은 가져갈 수 없습니다.

Q8. 내 단지가 해당되는지 어디서 확인하나요?

가장 정확한 것은 그 단지의 입주자모집공고입니다. 제도가 아무리 복잡해도 공고문에 적힌 숫자가 내 단지에 적용되는 숫자입니다.

어디서	무엇을 볼까
청약홈 applyhome.co.kr	관심 단지의 입주자모집공고 PDF를 내려받습니다
공고문에서	신청 자격·유의사항의 분양가상한제 적용 여부 전매제한 기간과 거주의무 기간이 적힌 표

분양플랜이 집계한 접수 중·예정 단지 1,688건 가운데 242건이 분양가상한제입니다. (2026-10-19 기준)

구분	건수
수도권 (실거주의무 대상)	178건
비수도권	64건

지역별로는 경기 138건 · 인천 27건 · 서울 13건 · 부산 13건 · 전남 10건 순으로 많습니다.

혜택이 큰 만큼 규제도 분명한 것이 분양가상한제 단지입니다. 청약 전에 자금 계획과 실거주 계획을 함께 세워 두시면 당첨 뒤에 당황할 일이 없습니다.

※ 제도는 수시로 바뀝니다. 이 글은 2026-10-19 기준 현행 「주택법」(법률 제21902호)과 「주택법 시행령」(대통령령 제36657호)을 보고 작성했으며, 실제 적용되는 기간은 해당 단지의 입주자모집공고에 적힌 내용이 우선합니다.